Nieruchomości w Polsce od kilku lat określane są mianem dobra luksusowego. Już dziś ich ceny osiągają rekordowe poziomy, a niedawne medialne doniesienia o dwukrotnym wzroście w kolejnej dekadzie dodatkowo rozgrzały wyobraźnię inwestorów. Dopiero bliższa analiza ujawniła jednak, że te najbardziej elektryzujące prognozy powstały… przy udziale sztucznej inteligencji.
Wielu ekspertów zastanawia się więc, czy za takim scenariuszem stoją racjonalne przesłanki? Odpowiedzi szuka Maciej Gołębiewski, ekspert rynku nieruchomości i twórca dobregonajmu.pl.
– Jeśli chcemy uczciwie odpowiedzieć na pytanie, jak mogą się zmienić ceny mieszkań do 2035 to musimy zacząć od fundamentu – od tego, co przez ostatnie kilkanaście lat w Polsce najbardziej „ciągnęło” rynek nieruchomości. I tu momentalnie trafiamy na absolutnie kluczowy wskaźnik, który pojawia się we wszystkich poważnych analizach: wynagrodzenia. Bo to, ile zarabiamy, bezpośrednio mówi o tym, ile mieszkań jesteśmy w stanie kupić, a więc ile realnie może urosnąć popyt – podkreśla Maciej Gołębiewski.
Nierozerwalna para
Fundamentem całej analizy jest poparte faktami założenie, że poziom wynagrodzeń jest ściśle powiązany z cenami nieruchomości. Kiedy popatrzymy na dane historyczne widać to bardzo wyraźnie. Używany do określenia siły korelacji wskaźnik Pearsona kształtuje się w tym przypadku na poziomie 0,94-0,95 – czyli przyjmuje niemal najwyższą możliwą wartość. Mówiąc prościej: kiedy rosły pensje, rosły też ceny mieszkań. W drugą stronę działało to tak samo: kiedy dynamika wynagrodzeń wyhamowywała – rynek nieruchomości również zwalniał.
– To jest naprawdę rzadko spotykana sytuacja w gospodarce, gdy dwa zupełnie różne wskaźniki idą w parze – mówi Maciej Gołębiewski – Zależność między wysokością wynagrodzeń a ceną metra kwadratowego sprawia, że przyszłych kosztów zakupu mieszkań nie da się sensownie analizować, nie zaczynając od pytania o to, jaka była historycznie relacja między tymi dwoma wskaźnikami – dodaje.
Zależność, która mówi wszystko
Gdy spojrzymy na historyczne tempo wzrostu wynagrodzeń, widać wyraźnie, że od 2006 roku przeciętne płace w Polsce rosły systematycznie o około 6,9% rocznie. Pojawiały się oczywiście pewne skrajności. W latach 2020–2024 dynamika wynagrodzeń była wyjątkowo wysoka, około 12,2 proc., napędzana przez inflację i czynniki zewnętrzne. W tym samym czasie zmieniały się także ceny mieszkań.
– Jeśli zestawimy średnią cenę metra w 7 największych miastach Polski z przeciętnym wynagrodzeniem, to zobaczymy, że od 2006 do 2024 roku ich relacja kształtowała się między 1,6 a 1,8 – w tym przedziale rynek funkcjonował w ponad dwóch trzecich wszystkich przypadków. To oznacza, że w tym czasie metr mieszkania kosztował równowartość ponad półtorej średniej pensji. Oczywiście zdarzały się momenty skrajne. W latach 2007–2008 relacja ta rosła nawet do 3,0 – był to okres wyjątkowo drogich mieszkań, napędzany bańką cenową po wejściu Polski do UE. Ale ta anomalia szybko się skorygowała, a od około 2011 roku rynek ustabilizował się na znacznie bardziej racjonalnych poziomach i tak trwa do dziś. Ta nam mówi, że nieruchomości „lubią” pewien poziom równowagi pomiędzy cenami a wynagrodzeniami – zaznacza Maciej Gołębiewski.
Mniej lub bardziej prawdopodobne scenariusze
Mechanizm jest prosty: wynagrodzenia rosną w stabilnym tempie, a ceny mieszkań od lat poruszają się względem nich według bardzo stałej proporcji. Należy więc przypuszczać, że tak będzie i w następnej dekadzie. Tylko skąd wiadomo w jakim tempie będą rosnąć wynagrodzenia? Z pomocą przychodzi Ministerstwo Finansów, które w swoich prognozach mówi o dynamice płac rzędu 5,8 proc. rocznie do 2035 roku.
– Mając te dane, możemy ułożyć prostą macierz scenariuszy. W wierszach wpisujemy możliwe tempa wzrostu wynagrodzeń – historyczne, anomalne i te oficjalnie prognozowane, a w kolumnach możliwe relacje ceny metra do płac. To pokazuje nam wszystkie kombinacje, jakie rynek mógłby potencjalnie przyjąć – wyjaśnia Maciej Gołębiewski. – W takiej tabelce znaleźlibyśmy liczby absurdalne – wzrosty rzędu 300, 400, a nawet 500%. Ale tu właśnie zaczyna się prawdziwa analiza, bo te liczby wynikają ze skrajnych, prawie nierealnych scenariuszy, które z definicji należy odrzucić – dodaje.
– Kiedy więc nie bierzemy pod uwagę tych skrajności, zostają nam realistyczne warianty oparte wyłącznie na tych parametrach, które przez kilkanaście lat powtarzały się najczęściej. Czyli: wynagrodzenia rosną o 5,8% rocznie, a relacja ceny metra do pensji mieści się w przedziale 1,6–1,8. I właśnie w tej zawężonej części macierzy, która najsilniej odzwierciedla to, jak zachowywała się polska gospodarka przez lata, wszystkie wyliczenia konsekwentnie lądują w jednym miejscu: między 80 a 100% wzrostu cen mieszkań do 2035 roku – podsumowuje ekspert.
To nie jest porada inwestycyjna…
Najbliższa dekada może rządzić się podobnymi prawami co poprzednie: dynamika wynagrodzeń pozostanie względnie stabilna, a proporcje między zarobkami a cenami mieszkań utrzymają się na poziomach, które dominowały przez większość ostatnich kilkunastu lat. Taki scenariusz byłby konsekwencją wieloletnich, powtarzalnych zależności. Oczywiście pod warunkiem, że relacja między wynagrodzeniami a cenami nieruchomości pozostanie podobna do dotychczasowej, a płace będą rosły zgodnie z prognozami makroekonomicznymi.
– Podwojenie cen mieszkań do 2035 roku nie jest ani przesądzone, ani gwarantowane — żadna rzetelna analiza nie daje stuprocentowej pewności. To, co przedstawiam, to uporządkowany sposób patrzenia na liczby, które układają się w logiczny, spójny kierunek. Nie jest to „bo mi się wydaje” ani prognoza wygenerowana przez algorytm, tylko zestaw argumentów opartych na twardych danych i wieloletnich zależnościach, które przez lata rządziły rynkiem – podkreśla Maciej Gołębiewski. – Naturalne jest, że te wnioski wywołają różne reakcje. Jedni uznają je za trafne, inni będą przekonani, że rynek zwolni albo przyspieszy znacznie bardziej, niż wynika to z modeli. I bardzo dobrze – na tym polega sens całej analizy: na merytorycznej rozmowie opartej na danych, a nie emocjach czy życzeniowym myśleniu – podsumowuje.
