Rok 2026 zapowiada się jako moment „sprawdzam” dla rynku nieruchomości. Po okresie gwałtownych wzrostów z lat 2021-2024 i wyraźnym hamowaniu w latach 2024-2025 rynek wszedł w fazę kruchej równowagi. Z jednej strony widać taniejący kredyt i rosnącą akcję kredytową. Z drugiej, narastają presje regulacyjne, powracają wątki podatkowe, a na horyzoncie rysuje się potencjalny „kryzys planistyczny”. To wszystko sprawia, że nadchodzące miesiące mogą być wyjątkowo ciekawe – nie z powodu emocji, tylko z powodu układanki danych.
– W latach 2021-2024 mieliśmy bardzo dynamiczne, wręcz gwałtowne wzrosty cen. Rok 2024 przyniósł mocne hamowanie, a 2025 stał się momentem wygaszania długotrwałej destabilizacji wywołanej pandemią, Bezpiecznym Kredytem 2% i wojną w Ukrainie. To wyraźnie widać w danych: w III kwartale 2025 ceny ofertowe wzrosły zaledwie o 1,6% rok do roku, a ceny transakcyjne praktycznie się zatrzymały, notując symboliczne +0,5% r/r. Dziś mamy równowagę, a co będzie jutro? Kierunek, w którym pójdzie dalej, nie jest jeszcze przesądzony. Wszystko będzie zależało od kilku ważnych czynników naraz, a nie od jednego prostego impulsu – podkreśla Maciej Gołębiewski, ekspert ds. inwestowania w nieruchomości i twórca dobregonajmu.pl.
W 2026 roku prognozy analityków układają się w scenariusz „spokojnego początku i odbicia później”. Bank PKO BP sygnalizuje, że pierwsza połowa 2026 może być okresem, w którym rynek „szuka dna” i dopiero druga połowa ma przynieść odbicie. Z kolei eksperci JLL mówią o wzroście rzędu 2-3% rocznie – w tempie zbliżonym do inflacji – czyli bez fajerwerków, ale z powrotem do trendu. Kluczowe jest jednak to, skąd to odbicie miałoby się wziąć.
Tańszy pieniądz wraca do gry
Ostatnie lata to przejście od bardzo drogich kredytów i mocno przykręconej zdolności do stopniowego luzowania polityki monetarnej. Spadek stóp procentowych do okolic 4% pod koniec 2025 roku wpłynął na łatwiejszy dostęp do finansowania bankowego. W III kwartale 2025 liczba nowych kredytów hipotecznych była wyższa o około 41% niż rok wcześniej, a cały 2025 rok najprawdopodobniej zamknął się kwotą ponad 100 mld zł udzielonych kredytów mieszkaniowych. To wyraźny sygnał, że kredyt znów zaczyna napędzać popyt na nieruchomości.
– Przy stopach schodzących w okolice 3,5% przeciętna zdolność kredytowa rośnie o jakieś 8-10%, a raty zaczynają realnie spadać. I to robi ogromną różnicę. Nagle część osób, które jeszcze chwilę temu były poza rynkiem, znowu się w nim mieści. Inni mogą pozwolić sobie na lepszą lokalizację albo trochę większe mieszkanie – mówi Maciej Gołębiewski. – Jeśli podaż w tym samym czasie nie rośnie szybko, to na rynku po prostu pojawia się więcej realnych kupujących, którzy walczą o tę samą pulę mieszkań. I wtedy ceny nie rosną dlatego, że „rynek chce rosnąć”, tylko dlatego, że poprawa dostępności kredytu przesuwa granicę popytu. To jest dokładnie ten sam schemat, który widzieliśmy już wiele razy – na początku działa spokojnie, niemal niezauważalnie, a potem, gdy kredyt naprawdę zaczyna pracować, jego wpływ na ceny staje się coraz bardziej widoczny – dodaje ekspert.
– Warto też zwrócić uwagę, że nic nie wskazuje, by w 2026 roku rynek nieruchomości był napędzany masowymi programami dopłat ani administracyjnymi rozwiązaniami. W praktyce oznacza to, że kluczowym czynnikiem napędzającym rynek będzie tańszy kredyt hipoteczny, proces ten będzie rozłożony w czasie i bardziej przewidywalny. Zamiast jednego momentu silnego napływu kupujących rynek zobaczy sukcesywne wchodzenie kolejnych grup nabywców – zaznacza Maciej Gołębiewski.
Kataster w tle, planowanie na horyzoncie
Wśród czynników regulacyjnych, które w najbliższych latach będą wpływać na rynek nieruchomości, regularnie powracają dwa wątki: potencjalny podatek katastralny oraz reforma planowania przestrzennego. Pierwszy od dawna pozostaje przede wszystkim elementem narracji politycznej jako sposób na poprawę dostępności mieszkań. W opinii ekspertów są to jednak puste hasła – wprowadzenie takiego podatku byłoby zbyt skomplikowane. Dla rynku często ważniejsze jest nie to, czy kataster faktycznie wejdzie, tylko to, jak sama dyskusja o nim wpływa na nastroje i decyzje inwestorów.
– Znacznie bardziej konkretnym i odczuwalnym czynnikiem jest reforma planowania przestrzennego. Tu nie mówimy o deklaracjach, tylko o twardych terminach i realnych konsekwencjach. Gminy muszą uchwalić plany ogólne i jeśli nie zdążą, to po prostu pojawi się problem z wydawaniem nowych warunków zabudowy. A to oznacza jedno: mniej gruntów, na których da się szybko rozpocząć nowe inwestycje. Dziś jeszcze tego nie widać w cenach mieszkań, bo od decyzji o budowie do gotowego lokalu mija kilka lat. Rynek jednak wie, że za chwilę mieszkań zacznie przybywać wolniej. A jeśli w tym samym czasie popyt będzie wracał, to naturalną konsekwencją będzie presja na wzrost cen w kolejnych kwartałach. Dlatego już w 2026 roku możemy zobaczyć pierwsze efekty w postaci większej ostrożności deweloperów, wolniejszego uruchamiania nowych projektów i dalszego dozowania podaży – podkreśla ekspert.
Kurcząca się podaż
W 2025 roku widać było oznaki relatywnego nasycenia rynku. Z jednej strony w największych miastach było bardzo dużo mieszkań w ofercie – to efekt tego, co deweloperzy zaczęli budować kilka lat wcześniej, w zupełnie innych realiach. Z drugiej strony, pod koniec roku było już wyraźnie widać, że deweloperzy zaczęli mocno uważać z nowymi projektami. W listopadzie ruszyło mniej niż 8 tysięcy mieszkań, czyli około 50% mniej niż miesiąc wcześniej i prawie 30% mniej niż rok wcześniej – najsłabiej od wiosny 2023 roku.
– Co to oznacza w praktyce? Choć dziś mieszkań w ofercie jest jeszcze sporo, coraz mniej nowych trafia do „kolejki” na kolejne lata. To nie podnosi cen z dnia na dzień, ale sprawia, że gdy popyt zacznie rosnąć, rynek szybciej natknie się na barierę podaży. A wtedy presja cenowa wraca dużo szybciej niż się wydaje – mówi Maciej Gołębiewski.
– Do tego dochodzą koszty budowy. Stawianie osiedli po prostu drożeje. Szacunki mówią o wzroście rzędu 3-4% rok do roku. To nie są tylko materiały i robocizna, ale też nowe wymogi i regulacje, które dokładają kolejne złotówki do każdego metra. W efekcie nowe projekty startują z wyższego pułapu opłacalności, a deweloperzy mają coraz mniej miejsca na schodzenie w dół. Nawet jeśli rynek na chwilę się uspokaja, ten kosztowy fundament działa jak twarde dno – nowe mieszkania wchodzą do oferty drożej niż te z wcześniejszych etapów – dodaje.
Demografia zmienia optykę
Demografia w 2026 roku będzie jednym z tych czynników, które łatwo źle odczytać, jeśli spojrzy się na nią zbyt powierzchownie. Często sprowadza się ją do prostego wniosku, że skoro ludzi w Polsce jest coraz mniej, to popyt na mieszkania musi słabnąć. Tymczasem rynek nieruchomości nie reaguje na samą liczbę mieszkańców, lecz na liczbę i strukturę gospodarstw domowych. To gospodarstwo jest realnym uczestnikiem rynku, a nie pojedyncza osoba. Mieszkań potrzeba więcej nie dlatego, że ludzi jest więcej, lecz dlatego, że żyją inaczej niż kiedyś.
– Więcej singli, mniejsze gospodarstwa, więcej rozwodów i nagle się okazuje, że popyt na mieszkania nie znika, tylko zmienia kształt. Do tego demografia ma mocny wymiar geograficzny: duże miasta i aglomeracje nadal przyciągają, a depopulacja mocniej uderza w mniejsze miejscowości. I dlatego w 2026 demografia nie musi wcale oznaczać spadków cen w kluczowych ośrodkach – raczej będzie wzmacniać dwubiegunowość rynku: metropolie mogą trzymać popyt, a mniejsze rynki będą bardziej wrażliwe na odpływ ludzi i spadek płynności – zaznacza Maciej Gołębiewski.
– Dodatkowym elementem popytu w tym kontekście pozostają obywatele Ukrainy. Ich obecność w Polsce coraz rzadziej ma charakter przejściowy, a coraz częściej staje się trwałym elementem struktury rynku. Około milion osób posiada dziś numer PESEL UKR, a blisko dwie trzecie z nich pracuje. Oznacza to, że osiągają oni realne dochody i mogą podejmować realne decyzje mieszkaniowe. Owszem, część z nich wybiera najem. Widać jednak, że coraz większy odsetek decyduje się na zakup nieruchomości – dziś około 15% obywateli Ukrainy mieszkających w Polsce ma własne mieszkanie. Ten odsetek będzie rosnąć. Popyt związany z migracją nie został jeszcze w pełni zrealizowany i w kolejnych latach będzie stopniowo ujawniał się na rynku – punktuje ekspert.
Dwie prędkości najmu
Rok 2026 pokaże, że rynek zaczyna działać różnie w zależności od miejsca i formy wykorzystania mieszkań. W jednych miastach i segmentach sytuacja będzie spokojna i przewidywalna, w innych pojawi się więcej ograniczeń i zmian zasad. Najstabilniejsza pozostanie część oparta na dłuższym wynajmie, natomiast segment krótkoterminowy będzie stopniowo porządkowany i obudowywany regulacjami. Nie wywoła to jednego gwałtownego ruchu, ale z czasem zmieni decyzje właścicieli i inwestorów, a przez to także układ popytu i podaży na rynku mieszkań.
– W nadchodzących miesiącach w najmie długoterminowym nie będzie raczej boomów czy załamań. Czynsze będą rosły mniej więcej w tempie inflacji, czyli 2-3% rocznie, czasem trochę szybciej, czasem wolniej, zależnie od miasta. To oznacza, że nie będzie tu presji, która sama z siebie pchałaby ceny mieszkań mocno w górę, ale też trudno mówić o czynniku, który miałby je obniżać – mówi Maciej Gołębiewski. – Ważnym elementem będzie rozwój PRS-ów – one w wybranych dzielnicach zwiększą konkurencję po stronie najmu, co może studzić zapędy cenowe przy zakupach stricte inwestycyjnych, szczególnie w popularnych, małych metrażach – dodaje ekspert.
– Najem krótkoterminowy to zupełnie inna historia. Regulacje sprawią, że ten segment stanie się trudniejszy, droższy operacyjnie i bardziej ryzykowny. Część właścicieli przejdzie na najem długoterminowy, a część zdecyduje się na sprzedaż mieszkań. To nie będzie fala, która nagle zaleje rynek ofertami, ale raczej stopniowy proces. W miastach turystycznych może to oznaczać lekkie zwiększenie podaży mieszkań na sprzedaż, co będzie działać stabilizująco na ceny. W pozostałych lokalizacjach efekt będzie słabszy, a rynek szybciej „wchłonie” te lokale. Sumarycznie 2026 rok nie przyniesie szoku cenowego, ale będzie kolejnym krokiem w kierunku rynku bardziej uporządkowanego, lokalnego i coraz mniej napędzanego prostymi, jednorazowymi impulsami – podsumowuje ekspert.
Co z tego wynika?
Zestawiając prognozy największych zespołów analitycznych – od PKO BP, przez JLL i SonarHome, po komentarze płynące z Colliers – widać dość rzadki dziś konsensus: 2026 nie zapowiada się ani jako rok załamania, ani jako powtórka gwałtownych wzrostów z ostatnich lat. Analitycy mówią raczej o spokojnym początku i stopniowym odbiciu w drugiej połowie roku, napędzanym tańszym kredytem i coraz bardziej odczuwalnymi ograniczeniami po stronie podaży.
– W praktyce oznacza to trzy rzeczy. Po pierwsze, czas ma znaczenie – okres styczeń – czerwiec to więcej przestrzeni do spokojnych decyzji i negocjacji, w koniec roku będzie testować cierpliwość kupujących. Po drugie, rynek najmu wchodzi w fazę większej formalizacji, szczególnie w segmencie krótkoterminowym, co zmieni kalkulacje inwestorów i część mieszkań przesunie między segmentami. Po trzecie, to właśnie podaż – hamowanie nowych budów, drożejąca realizacja i reforma planistyczna – może stać się kluczowym ograniczeniem w kolejnych latach, zwłaszcza po 2026 roku – wylicza Maciej Gołębiewski, ekspert ds. inwestowania w nieruchomości i twórca dobregonajmu.pl.
– Sedno jest takie: 2026 nie musi przynieść spektakularnych wzrostów ani gwałtownych spadków. Może za to być rokiem, w którym rynek wyraźnie ustawi kierunek na następne lata. I właśnie dlatego warto patrzeć na niego chłodno, przez pryzmat danych i procesów, a nie jednorazowych nagłówków – podsumowuje ekspert.
