Rynek najmu w Polsce wyraźnie przyspieszył, ale jednocześnie stał się znacznie bardziej wymagający dla właścicieli mieszkań. Dane Otodom pokazują, że w styczniu 2026 liczba zapytań o najem wzrosła o 29% miesiąc do miesiąca i aż o 40% rok do roku. Równolegle rośnie jednak liczba ofert – do 23,6 tys. aktywnych ogłoszeń (+8% m/m). Oznacza to, że choć popyt jest wysoki, konkurencja na rynku najmu staje się coraz większa.
W praktyce coraz wyraźniej widać, że samo wystawienie ogłoszenia przestaje wystarczać, by utrzymać stabilny dochód z mieszkania.
Dodatkowo od 2026 roku obowiązuje unijne Rozporządzenie 2024/1028 wprowadzające obowiązek rejestracji najmu krótkoterminowego. Jak wskazują analizy iFirma oraz Helpfind, regulacje obejmują segment liczący ponad 100 tys. mieszkań w Polsce i wprowadzają nowe obowiązki administracyjne dla właścicieli.
– Przy ponad dwóch tysiącach rezerwacji miesięcznie wiemy, że każda sytuacja już się wydarzyła. Pilot do garażu o 23:00, nagła hospitalizacja najemcy czy rozliczenie szkody po wyprowadzce. Najem to dziś złożony proces operacyjny rozpisany na konkretne procedury, a nie tylko ogłoszenie w internecie – mówi Paulina Benda, prezeska zarządu SuperApart.
Rentowność jest, ale margines błędu maleje
Z analiz OnGeo oraz MarinaOstroda wynika, że średnia stopa zwrotu netto z najmu mieszkań w Polsce wynosi obecnie około 5–6% rocznie. W Warszawie ROI spada do poziomu 3–5%, podczas gdy w wybranych mniejszych miastach może przekraczać 9%. Przy mieszkaniu wartym 400 tys. zł oznacza to około 20–24 tys. zł zysku netto rocznie, bez uwzględnienia wzrostu wartości nieruchomości.
Jednocześnie rosną koszty utrzymania mieszkań. Jak pokazują analizy DobregoNajmu, w wielu budynkach opłaty administracyjne i eksploatacyjne w ostatnich latach nawet się podwoiły. Przy rentowności na poziomie kilku procent każdy miesiąc pustostanu, źle ustawiona cena czy nierozliczona szkoda realnie obniżają wynik inwestycji.
– Właściciele często są zaskoczeni, jak bardzo wynik zależy dziś od zarządzania. To nie
lokalizacja pracuje za mieszkanie, tylko decyzje operacyjne – podkreśla Benda.
Zmienia się najemca. Zmienia się też rynek
Zmienia się również profil osób korzystających z najmu mieszkań w dużych miastach. Coraz częściej są to osoby przyjeżdżające na kilkutygodniowe lub kilkumiesięczne kontrakty, specjaliści realizujący projekty w innych miastach czy osoby korzystające z usług medycznych i rehabilitacyjnych.
W takich sytuacjach mieszkanie przestaje pełnić funkcję krótkiego noclegu, a zaczyna być tymczasowym domem – miejscem, w którym się pracuje, gotuje i funkcjonuje na co dzień.
To przekłada się na rosnące oczekiwania najemców. Goście oczekują wygodnego łóżka zamiast kanapy, dobrze wyposażonej kuchni, sprawnej obsługi oraz przewidywalnych kosztów pobytu.
Jeszcze kilka lat temu w dużych miastach wynajmowało się praktycznie wszystko. Dziś konkurencja jest większa, a standard rynkowy wyraźnie wyższy.
Elastyczne zarządzanie zamiast jednej strategii
W odpowiedzi na zmienność rynku SuperApart rozwija model FlexRent, który pozwala elastycznie łączyć najem krótkoterminowy, długoterminowy czy najem na pokoje w zależności od sytuacji rynkowej, sezonu i potrzeb właściciela. Niezmiernie ważnym źródłem przychodu jest też najem korporacyjny, który stanowi coraz większy segment rynku.
– W ostatnich latach rynek potrafił zmieniać się z miesiąca na miesiąc. FlexRent pozwala zarządzać nieruchomością tak, aby reagować na te zmiany, zamiast być ich ofiarą. Czasem lepszy będzie najem krótkoterminowy, czasem długoterminowy. Kluczowe jest podejmowanie decyzji na podstawie danych – wyjaśnia Benda.
Polska wciąż pozostaje krajem własności – około 87% mieszkańców mieszka we własnych lokalach. Jednak w dłuższej perspektywie rośnie znaczenie najmu jako formy korzystania z mieszkań.
Dla właścicieli oznacza to jedną istotną zmianę: mieszkanie może nadal być stabilnym źródłem dochodu, ale coraz rzadziej zarabia samo. W nowych realiach rynkowych wynik inwestycji coraz częściej zależy od sposobu zarządzania nieruchomością.
